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A
quel moment il y a-t-il vente ?
Dès
qu'il y a accord entre les parties sur la
chose et le prix. Les parties sont le
propriétaire (le vendeur) d'un part, et
l'amateur (l'acheteur) d'autre part.
Ce contrat est donc bilatéral (2 parties)
et tiendra lieu de règlement (convention-loi)
entre les parties. En cas de litige, le
juge cherchera donc à savoir ce qui a été
convenu entre les parties.
Pour autant que ce qui a été convenu
soit licite (permis), il donnera tort à
celui qui ne respecte pas ses obligations.
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Quels sont les obligations des parties en
cas de vente immobilière ?
Pour
le propriétaire: livrer la chose (le
bien) dans les modalités convenues de
temps , d'état, de liberté…
Pour l'acheteur: payer le prix suivant
les modalités prévues au contrat (compromis),
par exemple à l'acte authentique.
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Peut-on acheter sans payer ?
On
ne peut absolument pas !
Le paiement est une obligation découlant
de la vente dont on peut définir les
modalités (par exemple; au plus tard à
l'acte authentique de vente)
Dans l'ordre on achète d'abord, et on
est déjà propriétaire, on paie ensuite
! (obligation de l'acheteur)
Ne faites pas l'amalgame entre le risque
de non paiement (tout à fait réel!), et
la mutation de propriété (le bien n'est
plus à vous, même si vous n'avez pas reçu
un cent !), c'est l'accord
sur la chose et le prix qui compte !
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Peut-on rompre la vente ?
Oui!
Pour autant que les deux parties restent
d'accord, la vente peut être rompue,
mais attention car cette rupture n'exonère
pas l'application du droit fiscal !
(il s'agit des 12,5% des droits de
mutation, oui, oui...)
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Comment faire pour rompre en cas de non
obtention d'un prêt hypothécaire ?
En
ayant prévu dès l'offre une clause
suspensive de l'obtention d'un prêt. Le
contrat de vente est né mais les
obligations de cette vente (livrer la
chose et payer le prix) sont suspendues
à la réalisation de l'obtention du prêt.
Le droit fiscal n'est applicable que si
toutes les conditions suspensives sont réalisées.
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Quand les 12,5% des droits (dits "notariaux")
sont-ils applicables ?
En
matière immobilière, ces droits sont
dus dès qu'il y a réalisation de la
vente. Ils peuvent être payés à tout
moment et au plus tard 4 mois après la réalisation
de la dernière condition suspensive.
En clair cela veut dire que les droits de
mutation (12,5%) restent toujours
d'application dès qu'il y a vente (accord).
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Quand la vente est-elle née ?
A
la conclusion des conventions, en
pratique au moment de la signature du
contrat. (Instrumentum)
Cependant, une clause suspensive
suspendra l'application des obligations
des conventions jusqu'à l'événement prévu
par la condition précisée dans le
contrat (compromis), par exemple
l'obtention d'un crédit hypothécaire.
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Quand suis-je réellement propriétaire ?
Entre
parties et sauf réserve, dès accord sur
la chose et le prix! Le paiement n'a donc
rien à voir avec la mutation de propriété
!
Le paiement n'est qu'une obligation qui découle
de l'achat.
Par rapport aux tiers (fisc, banque,
voisins,…) seulement à l'acte
authentique, et même tout à fait définitivement
seulement à la transcription de l'acte
authentique de vente au registre des
hypothèques
(donc bien après la passation de l'acte
chez le notaire !).
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Le risque zéro existe-t-il ?
Non!
Mais il est conseillé de prendre un
maximum de précautions avant de
s'engager:
1-Pour l'acquéreur:
2-Pour le vendeur:
(à
suivre...)
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