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Quelles sont les étapes de la vente d'un bien
immobilier ?
La chronologie est la suivante:
1-Connaître
son prix pivot.
Conseil: Aller d'abord voir sur le marché un bien semblable !
Avantage: Savoir ce qu'il est réaliste de demander.
2-Savoir quels sont ses droits et obligations.
Prendre pour règle de ne jamais rien signer de suite.
Conseil: Aller ensuite voir son notaire !
Avantage: Savoir ce qui est licite.
3-L'annonce
de la mise en vente du bien
Rien ne sert d'annoncer
un château en Espagne.
Conseil: Inviter l'amateur à venir d'abord voir l'environnement !
Avantage: Vous éliminerez les curieux et les visites inadéquates.
4-La visite des lieux, à l'aise en s'adaptant au rythme de
visite de l'amateur, et essayant de repérer le décideur, et donc en répondant à ses
besoins.
Conseil: Ne vous acharnez pas, écoutez !
Avantage: L'amateur dira lui même si c'est le coup de cœur.
5-La
deuxième visite de confirmation.
Se montrer crédible dans le
rapport qualité/prix.
Conseil: Répondez à l'acheteur quant aux diverses
inquiétudes dont il vous fera part !
Avantage: Rassuré, l'amateur est mûr pour acquérir.
6-Concéder
une option d'achat pour
un très court terme.
Ne concédez jamais plus de quelques jours, car vous bloquez votre bien à la vente
Conseil: Remettez votre calcul d'évaluation de valeur!
Avantage: Rester maître du prix.
7-La
réception d'une contre-offre, vérifiez:
-l'adresse complète de l'acheteur
-le prix offert
-la mention "j'achète"
-toutes les modalités d'achat
-les conditions suspensives éventuelles (prêt hypothécaire, ...)
-éventuellement, demandez la constitution d'une garantie de bon engagement avant
d'accepter la contre-offre (cela diminue les risques d'avoir à faire à un farfelu)
Conseil: Ne pas recevoir la garantie entre vos mains !
Avantage: En cas d'accord, l'acheteur est tenu.
8-Le tour de table de négociation afin de trouver un terrain
d'entente (pour autant que vous n'acceptiez pas la contre offre telle quelle !).
Tous les éléments du point 7- doivent être mentionnés.
Conseil: Faites appel à l'appui d'un coach professionnel en matière de
négociation immobilière !
Avantage: Les bonnes affaires se faisant à deux, les parties resteront en
bons termes au delà l'acte authentique.
9-L'acceptation bilatérale d'une offre définitive valant
compromis, avec la remise (entre les mains d'un tiers) d'une garantie éventuelle (et non
d'un acompte) de bon engagement.
Conseil: Rien ne pouvant être opposé à quiconque qui n'ait été consenti
préalablement, faites vérifier cette offre par un professionnel avant de la signer !
Avantage: Rien de fondamental ne sera oublié, l'achat restera un événement
heureux.
10-La
demande du prêt.
L'acceptation d'une condition
suspensive de prêt est la garantie pour le propriétaire que le fisc ne se retournera pas
contre lui en revendication de paiement de droits de mutation.
Conseil: Faites inclure dans l'offre, l'obligation pour l'acquéreur d'introduire
aussi sa demande auprès de votre courtier en crédit !
Avantage: L'acquéreur aura une deuxième chance d'obtenir son prêt.
11-La
visite de l'expert de la banque dont la mission sera d'évaluer le bien avec les "yeux"
du prêteur.
Conseil: Ne dévoilez jamais à l'évaluateur le montant sollicité du prêt !
Avantage: Vous éviterez le refus du prêt pour manque de valeur du bien.
12-La
réception de la lettre d'octroi de crédit.
Dès connaissance de
l'acceptation du prêt, la condition suspensive étant rencontrée, les obligations de la
vente sortent leurs effets. La vente est donc parfaite ! (presque)
Conseil: En cas d'incertitude quant à l'octroi du prêt demandé, concluez avec
l'acquéreur un avenant pour prolonger le terme de la condition suspensive !
Avantage: Le droit fiscal n'est toujours pas applicable.
13-L'établissement
du compromis définitif.
Cela consiste à reprendre les mentions de l'offre valant compromis, complétée avec une
série de mentions plus spécifiques à la constitution de l'acte authentique de vente.
Conseil: Exiger un projet, et prendre contact avec son notaire !
Avantage: Vous gardez la possibilité de peaufiner l'accord avant signature.
14-La signature du compromis avec remise d'une garantie
valant acompte à l'acte authentique.
A ce moment ci vous devez veiller à restituer la garantie de bon engagement à
l'acquéreur !
Conseil: Toujours demander l'accord du notaire sur le projet définitif avant de
signer!
Avantage: La responsabilité de votre notaire est déjà engagée.
15-L'envoi
par la banque du dossier de crédit.
Le délai pour passer l'acte
authentique est entre les mains du notaire instrumentant, c'est à dire celui de
l'acheteur.
Dès lors patience...
16-Les
recherches notariales.
Conseil: Soyez derrière votre notaire pour respecter les délais convenus !
Avantage: Dormez tranquille, tout se fait sous la responsabilité des notaires.
17-L'établissement des l'actes de mutation (main levée,
crédit hypothécaire, authentique de vente).
Si votre bien était grevé d'une hypothèque, ce sera à vous de payer l'acte de main
levée.
Conseil: Vérifier soigneusement que tout le contenu de votre compromis soit bien
repris dans l'acte authentique !
Avantage: La relation de confiance avec votre notaire en sortira renforcée.
18-La signature des actes (crédit hypothécaire, main
levée, authentique).
Conseil: Restez cool et courtois, c'est un moment heureux !
Avantage: Votre intérêt est de garder le nouveau propriétaire en tant qu'allié.
19-La
réception du paiement à l'acte
Ne rien signer sans paiement.
Le moyen de paiement étant toujours un chèque bancaire certifié.
Conseil: Evitez la tentation du paiement "noir" !
Avantage: Vous pourrez utiliser cet argent au grand jour.
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